Amikor valaki szerződést köt – például lakásvásárláskor –, gyakran szóba kerül, hogy a vevő azonnal átad egy összeget a szerződés megkötésekor. Ez lehet előleg vagy foglaló.A foglaló és az előleg közötti különbség akkor mutatkozik meg, ha az adásvételi szerződés valamilyen oknál fogva meghiúsul. Bár elsőre hasonlónak tűnik, a kettő között nagyon fontos jogi különbség van.
Mi az előleg?
Az előleg a vételár egy része.
- Ha a szerződés teljesül, az előleg beleszámít a teljes vételárba.
- Ha a szerződés meghiúsul, az előleget vissza kell fizetni annak, aki adta – függetlenül attól, hogy ki miatt hiúsult meg a szerződés.
Példa: Ha Ön kifizet 2 millió forint előleget egy lakásért, de végül az eladó eláll az ügyletből, az előleget vissza kell adnia.
Mi a foglaló?
A foglaló amennyiben a szerződés teljesedésbe megy, szintén a vételár részévé válik, de ezen felül biztosíték is a szerződés teljesítésére. A foglaló rendeltetésének a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie ugyanis amennyiben nem kerül rögzítésre, úgy a bíróság az átadott pénzösszeget előlegnek tekinti. A foglalóra külön szabályokat állapít meg a Ptk.
- Ha a szerződés teljesül, a foglaló beleszámít a vételárba.
- A túlzott mértékű foglalót az érintett fél kérelmére a bíróság mérsékelheti. Jogszabály nem határozza meg, hogy mi minősül túlzott mértékű foglalónak, ugyanis a bíróság az eset összes körülményének mérlegelésével állapítja meg, hogy mi minősül eltúlzott mértékűnek. Általánosságban elmondható, hogy nagy hibát nem véthetünk, ha a foglaló nem haladja meg a vételár 20%-át, azonban esetleges jogvita esetén a bíróság mérlegeli az eset összes körülményét. A foglaló mértéke általában a vételár 10%-ának megfelelő összeg.
- Ha a szerződés a foglalót adó fél hibájából hiúsul meg (pl. a vevő meggondolja magát), akkor a foglalót elveszíti.
- Ha a szerződés a foglalót kapó fél hibájából hiúsul meg (pl. az eladó jobb ajánlatot kapott, és mégsem akarja az eredeti –foglalót adó- vevőnek eladni az ingatlant), akkor a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.
- Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amiért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
Egyszerű példa: Ha Ön 2 millió forint foglalót ad lakásvásárláskor, és végül Ön lép vissza, akkor elveszíti a 2 milliót. Ha viszont az eladó lép vissza, neki 4 milliót kell visszaadnia Önnek.
Összefoglalás:
Az előleg csupán vételárrésznek minősül, mely a szerződés meghiúsulása esetén visszajár, míg a foglaló a kötelezettségvállalás megerősítésére is szolgál. Ezért minden esetben érdemes ügyvéd tanácsát kérni, mielőtt aláírna egy szerződést, és pénzt adna át.